2024年第二季度上海写字楼市场回顾

2024年第二季度上海写字楼市场回顾

2024年第二季度，上海新增4个甲级写字楼项目，新增面积超过24万平方米。甲级写字楼平均租金为6.7元/㎡/天，环比下降2.8%。全市甲级写字楼空置率录得19.6%。租赁活跃度较前几个季度有所回升，但写字楼行业面临的挑战仍在增加。远程工作的普及和办公模式的变革，令传统写字楼需求骤减，导致空置率持续高企。从整体市场来看，业主普遍持务实心态，通过提升服务、降低租金换取租户续租。

【市场供应】

张江中区板块成主力军

第二季度上海甲级写字楼有4个项目入市，核心与新兴区各有2个项目，分别是黄浦区太平洋新天地商业中心T2、建信人寿大楼、徐汇区源点大厦以及杨浦区中交滨江广场。

6月，中交集团上海总部预计竣备交付；今年第二季度起，预计将有大约60万新增供应入市，主要集中在张江中区板块；中节能·上海首座将于今年年底竣工；美团上海科技中心预计2025年底竣工……高品质、密供应之下，上海商务园区板块的整体商务氛围和产业聚集度都将进一步提升，有利于租户进行多元对比选择，刺激市场搬迁升级需求的释放。

上海零售市场的首发经济活跃，餐饮品类需求活跃度明显提升。今年下半年，上海零售物业市场将迎来近50万平方米的新增供应，分布于北外滩、真如和前滩等多个非核心区板块。成熟稳健的开发商为新项目交付和招商质量提供了保障，项目交付有望为相关子市场注入全新商业活力。

与此同时，多家高能级首店落地上海，国际品牌的持续青睐，利好上海市场高质量发展。随着消费需求的不断演变，开发商和品牌方将持续关注创新、文化和跨界等多样新兴消费业态，持续创造独特的商业流量，助力零售商业差异化转型。

区域	地块名称	竞得企业/竞得人	用地性质	出让面积（m²）	建筑面积（m²）	起始价（万元）	成交价（万元）	成交楼面价（元/m²）
奉贤	奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块	太仓湖锦置业有限公司&句容建华置地有限公司（龙湖&建华置地）	商住	38059.94	83731.87	140335	153731	18360
青浦	青浦区徐泾镇徐泾北大社区泾安路东侧29-01地块	上海青浦徐泾资产经营管理有限公司	商业	4228.2	5073.84	1142	1142	2250.76
徐汇	徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块	上海新长桥企业发展有限公司（上海地产&徐汇城投）	商住	39700	125849	790400	790400	62805.43
徐汇	徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块	上海新长桥企业发展有限公司（上海地产&徐汇城投）	商住	39686	123970.32	790400	790400	63757.20
青浦	青浦区金泽镇水乡客厅01-02-01、01-03-01、01-03-05、01-04-01地块及01-02-09公共绿地、规划三十路地下空间	长三角一体化示范区新发展建设有限公司	商业	112815.28	144701.25	33445	33445	2311.31
青浦	青浦区西虹桥蟠龙路东侧25-07地块	波司登新时代商业发展有限公司	商业	21424.7	44991.87	41303	41303	9180.10
宝山	宝山区共康社区N12-0702单元F-17地块	上海恒伟宏实业发展有限公司	商业	1973.59	3157.74	2148	2148	6802.33
宝山	宝山区罗泾镇BSP0-1701单元02-05地块	上海鑫村投资管理有限公司	商业	4336.3	4336.3	1504	1504	3468.39

2024年第二季度上海商业用地成交情况

(点击查看大图)

【成交】

产业升级为写字楼市场需求提速

日前，洛克菲勒集团出售了在上海的2栋写字楼，一栋在圆明园路，另一栋在北京路。两栋楼的交易价格均为9万/㎡，总价分别为6亿和8.5亿，且都是新开发完成或改建完成的新楼。洛克菲勒集团是三菱地产下的子公司，这次出售方是三菱和中兴联华科技共同开发的办公项目。购买方众安保险背后的资方是蚂蚁金服、腾讯和平安保险。众安保险购入的原因，一是他们本来就是主力租户，购买办公资产当作投资，还能省下租金；二是考虑到上海推进电子金融产业升级的战略发展，应当由这位金融保险的“大咖”来牵头。

第二季度，国资平台、内外资基金公司表现出对商业资产较大的购买需求。总体来看，专业服务企业多聚集在核心区，律所、设计、咨询等细分行业保持了一定的热度，也出现了一些办公空间服务商的新设布点；贸易制造业呈现多商圈分布格局，传统快消品贸易占主力，汽车制造贸易调整较大；在金融行业，知名银行及保险公司仍热衷于滨江沿线布点；在生物医药行业，国内外知名大型医疗企业整合搬迁较为积极。

今年是市场交易活动较为迟滞的一年，给业主和房地产服务商带来严峻的考验。高德量行从核心区即将交付的数栋超甲超高层写字楼方面了解到，目前客户仍处于观望阶段，对较大规模的成交迟迟未出手。目前市场上进行搬迁的客户主要为中小型租户，大型企业则通过续约来达到优化规模的目的。此外，中大型客户优先选择续租，不惜放弃新租的装修补贴优惠，原业主也愿意通过下调租金挽留客户。以上种种原因，使得上海搬迁交易量出现同比较大下降。

不可否认的是，传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度，未来需求提升有赖于新质生产力下产业的突破与发展。通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业，有利于加速产业之间的融合与创新，这也是写字楼市场未来需求提速的关键。