2024年第一季度上海写字楼市场回顾

2024年第一季度上海写字楼市场回顾

2024年第一季度，新兴商圈为上海新增10万平方米以上的甲级写字楼办公空间，净吸纳量超过9万平方米，其中，徐汇、长宁商圈表现突出。全市写字楼整体租金环比降至人民币6.9元每平方米/天，空置率环比略微下调，降至15.77%。

 

 

 

【项目开工建设方面】

各区多个重点商办项目开工

 

1月5日，北外滩迎来2024年项目建设开门红——虹口北外滩核心区90街坊桩基开工，该项目规划总建筑面积约15万平方米，由一幢180米高的超甲级标准写字楼及商业、文化设施构成。项目建成后，将联动周边地块，全面融合商务、商业、文化，完成周边区域文化能级、消费体验全面升级，实现产业经济与文化经济的融合提升，打造独树一帜的商办、文化城市综合体。

 

3月18日，浦东首个有三条地铁线路贯通的地铁上盖项目浦发上城启动建设。该项目位于浦东“金色中环发展带”核心区域，开发面积100万平方米，总投资200亿元。其中，中部为产业办公区，有4栋塔楼以及不同面积段的独栋研发办公楼，将打造成立体花园式生态办公环境。在产业导入方面，浦发集团目前正聚焦浦东六大硬核产业发展，与周边金桥、张江区域产业进行链接，重点引入人工智能、大健康等领域科研机构及企业，同时推动相关领域产学研加快落地。

 

【市场供应】

步入写字楼集中供应期

 

回顾2023年，上海市写字楼供应量超过200万平方米。进入2024年，仍有大量写字楼面积投放市场，上海甲级写字楼尤其是新兴商圈写字楼的供应高峰仍在持续，一季度全市甲级写字楼市场存量超过1680万平方米。

 

在供应井喷的情况下，产业园区纷纷使出“组合拳”招揽企业。2024年1月，浦东新区“高行·数智未来湾”特色产业园区启动使用。园区启用的同时，高行镇集团公司、企业服务中心整体进驻园区，并实行集中办公，确保第一时间、第一现场将优质高效服务提供给园区企业和市场主体。同时，腾出原来办公的高行大厦楼宇空间资源，用于招引优质企业。

 

区域	地块名称	竞得企业/竞得人	用地性质	出让面积（m²）	建筑面积（m²）	起始价（万元）	成交价（万元）	成交楼面价（元/m²）
松江	泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块	太仓汇尔置业有限公司（招商蛇口）	商住	129624.71	297764.75	480251	525080	17634.06
青浦	西虹桥蟠中路南侧16-07地块	上海宏桐实业有限公司	商业	13613.4	34033.50	31311	31311	9200.05
青浦	西虹桥蟠中路南侧16-06地块	鸭鸭电子商务（杭州）有限公司 成都新潮传媒集团股份有限公司	商业	13713.1	34282.75	31541	31541	9200.25
青浦	西虹桥蟠中路南侧16-05地块	上海三棵树建筑装饰有限公司	商业	13427.2	33568	30883	30883	9200.13
杨浦	长海社区002-05地块（长海街道340街坊）	杭州燚乐实业投资有限公司（越秀）	商住	7458.94	17155.56	68794	75383	43941

2024第一季度土地成交情况

(点击查看大图)

 

【市场需求】 

非核心区商办需求上升

 

2024年第一季度，新兴商圈净吸纳量明显回升，上海写字楼净吸纳量仅约8万平方米，市场总体需求仍显乏力。

 

出于降本增效目的，不少企业、从业者因成本外迁，郊区产业园办公需求上升，并未出现较大面积的空置潮，例如张江科学城。此外，近期上海推出了“工业上楼”的诸多政策，希望为制造业提供更多载体空间，留住可能外溢的生产型企业，以及解决产业核心地段工业用地不足的问题。为迎接这一发展机遇，未来产业园区的发展，需要从关注载体建设转向产业生态建设，具备吸引产业的优势，自身也要具备孵化、打造成熟企业的能力。

 

核心区写字楼业主通过为企业提供更加优质、高效的办公环境和更加灵活的租赁选择，来应对愈发激烈的市场竞争。作为上海的核心商务区之一，陆家嘴今年的写字楼租赁市场已呈现出科技化、智能化、绿色环保、灵活租赁、专业化与高品质服务以及多元化行业租户聚集等发展趋势。这些趋势将为陆家嘴写字楼市场带来更加广阔的发展空间。

 

从行业上划分，一季度上海写字楼新租需求以TMT（数字新媒体产业）成交占比最大，其次是零售商贸业、专业服务业等。

 

2024年第一季度新租需求来源

 

 

 

【空置率】

ESG战略创造“逆市飘红”

 

相比上一季度，2024年第一季度上海写字楼空置情况有所缓和，空置率下降至15.77%。存量未能消化，增量持续入市，空置率问题无法在短时间内解决。

 

然而，写字楼业主方通过积极布局ESG战略，优化物业设施与服务、制定灵活的租金策略与租赁方案、提供增值服务以及加大营销宣传力度等多种方式，局部创造出不俗的成绩。其中，外资机构在租赁成交中表现活跃，成交量占比超过半数。此外，部分写字楼业主实现了较高的出租率，例如，在上海写字楼市场需求不足、供给过剩的情况下，静安嘉里中心出租率近期达到90%。

 

另一例子是环球港楼委会协同区市场监管所，在引进企业、商铺入住前，查询企业或商铺合规经营情况，提前帮助楼宇产权方、物业管理方进行分析研判，规避风险。目前环球港各项发展指标和经济景气度已超过疫情前水平，办公楼和商场企业入驻率达到95%以上。

 

位于武宁创新共同体上的地铁上盖新建甲级写字楼——信泰中心，仅仅投入使用8个月，已成功招租4.2万平方米，规模位列全市第五，吸引了阿里斯顿热能产品（中国）有限公司、中广云信息科技（深圳）有限公司等一批内外资优质企业入驻，从事大宗商品交易的上海豫光金铅国际贸易有限公司以商引商，除了自己入驻，更是把万洋鸿海（上海）金属有限公司等数家“上下游”企业发展成为“上下楼”，集聚形成产业生态。

 

在政策层面，上海积极寻找“创造商业”的流量密码，致力于“商业商务活力再造”，这也是《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》的六大行动之一。该方案指出，到2025年，上海计划推动3个以上市、区级传统商圈改造升级，打造6个国家级“一刻钟便民生活圈”和100个市级“一刻钟便民生活圈”，完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。

 

2024年，商业运营商们主动放弃标准商业模式，不断通过挖掘新颖的主题、打造多元化的特色场景、举办各类丰富有趣的营销活动等手段，找出“流量密码”。其中，鸿寿坊之变就引人思索。鸿寿坊延续了新天地的改造思路和手法，保留成片石库门里弄和鱼骨状肌理，同时打造写字楼引入办公功能。但鸿寿坊的商业体量只有1.5万平方米，区位也不及新天地优越，周边又以居民区为主。因此，鸿寿坊把自己定位为社区商业，通过小尺度微更新，在建筑里弄引入市集等接地气的业态，占比高达九成的餐饮，吸引周围各年龄段客群来消费。凭借鲜明特色，鸿寿坊在长寿路商圈脱颖而出。

 

通过两栋精品甲级办公楼和1.5万平方米的里弄商业结合，沿袭了长寿路商圈原有特色，更在海派里弄建筑与人本尺度中引入全新商业市集概念，构筑都市中独有的“精致烟火气”。这种“小而美”的商业商务活力再造模式，为城市更新提供了可复制的独特样本。

 

2024年第一季度上海写字楼市场供需情况

 

【租金】

租户升级需求进一步释放

 

由于第一季度上海的净吸纳量低于预期，新增供应对核心地区和非核心地区的租金均带来压力。本季度全市写字楼整体租金下调至6.94元每平方米/天，为近十年内最低水平。

 

上海写字楼租赁市场仍面临激烈的竞争压力，市场期待更多经济刺激性政策以拉动办公楼租赁需求。随着企业重振信心，特别是在租金下行阶段，部分租户的升级需求有望得以释放，但更多企业仍秉持降本增效的态度继续观望市场。预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展与产业政策驱动之下，需求将持续回升，市场复苏根基进一步牢固。

 

 

 

 

 

【大宗交易】

金融业“扎堆”布局上海

 

作为上海写字楼市场需求第一大来源的金融业，今年第一季度动作频频。

 

1月22日，有消息称，全球最大的外资资产管理公司寻求以30%的折扣出售其位于上海长风商务区的写字楼。此举引发了市场广泛关注。不过未有公开信息透露潜在买家或交易进展。该项目位于上海核心商业区的写字楼具有较高的市场价值。在当前全球经济环境下，许多企业面临资金压力和资产调整需求，这可能是业主寻求折扣出售的原因之一。

 

在过去5年，上海办公市场因为供应量飙升的关系，大部分老项目的租金和出租率都受到很大压力，贷款利息飙升与租金和出租率降低带来的项目收入减少，导致许多项目现金流压力较大，只能采取折价出售的方式，快速套现流程。而上海市场整体也不缺少希望抄底的买家。

 

另一边是国际资管巨头掀起“入华潮”。近日，全球知名的另类资产管理公司博枫（Brookfield）和KKR旗下的私募基金公司都在顺利备案。

 

博枫在中国的投资范围主要包括房地产、新能源、物流等行业。 而本次在上海设立私募基金公司，也代表可以在中国直接募集资金并进行直接投资。据知情人士透露，本次KKR选择在上海设立私募基金公司，是由于上海的资产管理行业充满活力，已进入高质量可持续发展的快车道。新设立的金融机构将运用全球资管业务积累的丰富经验，深耕中国市场，提供多样化金融产品和服务。

 

成立于1976年的KKR，总部设在纽约，是全球历史最悠久、经验最丰富的私募股权投资机构之一，与凯雷、黑石、德州太平洋并称“全球四大PE巨头”。

 

 

【成交】

重量级央企为市场加注活力

 

在当前写字楼供过于求的情况下，商办业主普遍主动降租或提供其他优惠条件留住租户。以往商办业主通常在租户租约到期前三至六个月与租户洽谈续租事宜。当前对租户流失的担忧使得业主普遍提前半年就启动洽谈，且续租条件也更显诚意。

 

有市场消息指出，1月份，上海陆家嘴富汇大厦A栋完成了出售，收购方为上海本地企业。3月11日，联美地产集团宣布，其位于上海虹桥商务区核心的首位SHOWAY办公楼成功与一家新能源行业央企签约，出租面积超2万平方米，斩获开年以来上海办公租赁市场的最大单笔交易，更创下联美地产集团办公业绩之冠。

 

据悉，该央企选择首位SHOWAY办公楼作为新总部，是基于其战略发展及对联美地产项目价值的认可。首位SHOWAY项目凭借其地理位置优势、多元化的业态组合以及国际化的办公环境，吸引了包括波司登集团、TCL格创东智等知名企业入驻。作为上海虹桥商务区核心区域的核心项目，首位SHOWAY办公楼这一令人瞩目的成绩，不仅推动虹桥商务区总部型企业的集聚，也为上海办公租赁市场注入了强大的发展信心。

 

除了坐拥国际枢纽与会展经济双重利好之外，首位SHOWAY办公楼取得这一亮眼成绩的原因还在于，将可持续理念贯穿于项目建造与运营全过程，该项目也获得了LEED金级与绿色建筑三星双重国际认证，其灵活多元的产品组合、国际化的办公环境、高端专业化的服务、卓越的运营能力都是企业选择在此入驻的原因。

 

2024年第一季度上海房地产大宗商办成交情况

 

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【展望】

 

预计2024年上海新兴商圈新增办公面积还会持续增加，甲级写字楼市场进入又一波供应高峰。大量位置更佳、品质更好的办公场所即将投放市场，计划进行扩张或搬迁的租户将迎来降本增效的绝佳机遇。

 

基于新一年供应规模缩减的预判，2024年供求压力稍有缓解。上海继续推进科技创新，实行行业提质升级。人工智能、大数据、云计算和物联网等领域的发展，将为上海写字楼市场带来新机遇；修订后《上海市推进国际贸易中心建设条例》也将为市场带来新的增长点；金融国际化和创新，将继续吸引全球金融机构来沪，并推动金融科技发展，如区块链、数字货币和在线支付平台行业发展。

 

政策升级、行业迭代以及写字楼管理技术刷新，都将为写字楼业主方带来前所未有的新机遇。