2023年第三季度上海写字楼市场回顾
2023年第三季度上海写字楼市场回顾
2023年第三季度上海写字楼持续新增供应，市场租赁需求增长动力不足，办公市场进入调整期。优质写字楼资产则仍具备较强的创收能力。
市场供应
服务商持续赋能办公空间
2023年第三季度，陆家嘴、凯德、瑞安办公等企业多个办公项目正式竣工落成。随着陆家嘴集团旗下前滩四方城项目实现全面竣工，上海普陀绿色科技示范楼通过成果验收，上海友邦金融中心开幕，办公市场供给进一步增加。其中，前滩四方城项目总建筑面积41万平方米，办公面积18.9万平方米；鸿寿坊项目总建筑面积约8.8万平方米；共计35层的LuOne凯德晶萃广场办公楼正式启用，凯德在管商办规模新增约4.5万平方米。
陆家嘴集团顺应新一轮国资国企改革浪潮，步入转型升级阶段。在前滩等地块的整体开发中，该集团形成了集总部商务、高端商业、国际教育、文化传媒、体育休闲于一体的开发模式，为入驻办公人群提供包括购物、租房、教育在内的各类服务，提升用户体验和客户黏性。
本季度，上海临港西岛金融中心项目主楼核心筒全面封顶，办公市场新增供应持续增加；恒基兆业集团旗下BCos上海恒基星扬西岸中心近期开业，这是BCos继上海恒基名人商业大厦项目、上海恒基六八八广场项目之后，再次布局上海的新项目。BCos本次新开业的办公空间，位于上海恒基星扬西岸中心3-5层，总面积超过8000平方米。
2023年第三季度上海写字楼市场供需情况
零售物业市场方面，综合体项目为区域导入高能级的产业、办公人群，提升区域商业能级，为消费者带来了更多元化的购物体验。本季度，上海迎来多个商业项目开业，包括上海信泰中心T CENTER、上海龙华会、前滩31，这些项目都具有显著的差异化特色——上海信泰中心T CENTER项目的甲级双塔项目由国际顶尖设计公司Gensler团队创作，由两栋约180米、约171米双塔办公楼构成，吸引不凡帝范梅勒、豫光金铅、商务中心氪空间等企业入驻；龙华会项目商业建筑面积约8.8万平方米，由万科主导开发建造、印力上海负责商业管理及运营；前滩31则是一座大型商业文化综合体，由香港信德集团与上海陆家嘴集团联合打造，定标为上海文娱新高地。
市场需求
新兴商圈刺激写字楼市场
2023年第三季度上海写字楼租赁成交比较活跃的行业，包括有专业服务业、能源化工及科技企业、数字新媒体、金融业。
多个甲级写字楼优质项目在本季度交付入市，分布在竹园、徐汇以及普陀商圈等版块。连续新增的优质空间，令全市市场存量突破1600万平方米。随着存量进一步扩大，上海写字楼市场的空置率继续攀升，租金随之小幅下跌。浦东区属大型地产集团旗下位于上海浦东陆家嘴和前滩的甲级写字楼出租率出现下滑，办公市场租赁端去化难度加大。
得益于新兴商圈对需求的刺激带动，写字楼市场的净吸纳量回升至10万平方米以上的水平。在行业受诸多不利因素的影响下，商办运营商积极应对，引入共享办公业态，办公空间的发展继续前行。
其中，BCos上海恒基星扬西岸中心是国内办公及商业综合项目推行的新系列品牌，该项目旨在重新定义城市综合体，通过打造社群平台，致力于为更多都市人的生活、休闲、办公带来丰富体验。
空置率
环比小幅上涨，增加去化难度
进入第三季度，企业普遍以“降本增效”为管理基调，因此租赁决策被拖延，市场去化压力增大。本季度，上海写字楼市场空置率环比上涨至19%。不过，核心区个别写字楼仍有出色表现，上海静安融悦中心A栋项目9月实现满租。
在积极扩张办公空间的同时，服务商必须想办法提升出租率，加强市场竞争力，这对商办运营商的项目管理能力是一次重大考验。因此，部分业主开始提供联合办公及定制化产品，以求更贴近客户需求。
同时，上海市明确落实多项举措，以培育新型写字楼的多种形态，包括：
• 上海率先全国将演艺引入写字楼，越来越多沉浸式戏剧入驻办公空间；
• 黄浦江两岸已成为上海重要的新兴商务区，一座座写字楼拔地而起；
• 上海规划打造杨浦滨江为未来的数字经济高地，仅美团就有万名员工将于2026年进驻；
• 将AI元素引入写字楼，打造“AI小镇”北杨人工智能创新中心。项目位于徐汇华泾镇，定位为漕河泾开发区拓展元宇宙产业的重要承载空间，预计该项目2024年交付。总建设面积115万平方米、总投资达171亿元，包含甲级写字楼、庭院式小型花园办公楼、配套租赁住宅、小学及幼儿园，能有效填补开发区本部现有的配套短板。
此外，为了培育高能级的总部企业，引导企业扩大在沪投资，进一步提高配置全球资源的能力，上海在徐家汇、徐汇滨江等核心地区储备了90多万平方米的超甲级写字楼新增空间。
同时，上海市加快城市更新步伐，借助这一政策优势，核心区写字楼迎来升级改造的机遇。南京西路商圈是上海楼宇经济发展的标志性区域之一，也是上海兼备时尚范与国际范的商圈之一。该版块的锦沧文华广场被改造为高品质甲级写字楼，石库门建筑得以活化利用和功能更新，“海上第一名园”的张园升级。未来，城市航站楼、梅龙镇广场、恒隆广场二期、静安寺下沉式广场等一批标志性城市更新项目也将要亮相。
服务商积极发掘的办公新形态备受考验，整体前景尚未明朗。据悉，美国共享办公巨头公布今年第二季度业绩报告并发出破产预警，该公司主营业务是将模块化的办公空间短租给小型公司或自由职业者，一度在39个国家和地区开设770多个办公场所。此外，该企业曾经估值高达470亿美元（约合人民币3400亿元），如今市值却跌破3亿美元（约合人民币21.7亿元）左右。而知名上海联合办公企业也开始张贴清退公告。作为办公新形态之一的“共享办公”，正面临如何破局的挑战。
租金
9月租金出现环比上涨
总体而言，2023年第三季度的上海办公市场热度不及去年同期。随着新项目入市、市场需求复苏不及预期，写字楼市场竞争加剧。核心区租金下调，南京西路、陆家嘴等版块租金降幅加剧，加上企业租金预算缩减，部分企业转而选择外迁至成本更低的次中心区。
租金走势方面，包括黄浦区在内的重点商务行政区域出现办公租金下滑的走势。尽管上海租金9月出现环比上涨，但整体租金水平变动幅度不大。
2023年第三季度上海部分写字楼平均租金
另外，上海多个行政区办公挂牌租金水平不及去年同期，业内人士认为，主要是受经济下行以及办公市场新增供应等因素的影响，同时，居家办公逐渐被企业接受也是写字楼租赁市场下行的重要因素。
由于供求发生变化，为了吸引租客，写字楼业主展开了新一轮激烈竞争，通过提供多种增值服务来吸引租户入驻，包括调整租金、采取较为灵活的租期约定、提供装修补贴等方式，以满足租户需求。
基于资金与投资退出需求，近期出现折价抛售上海市中心资产的情况。位于南京西路商圈的仲益大厦（原南证大厦），近日消息显示对外放售5个楼层，叫价4.5万元/平方米，相当于价格高峰期近七折的水平。作为上海商办写字楼大宗交易的主要操盘手，外资基金面临投资周期结束，因此退出压力大。对于采用杠杆的外资基金而言，许多商办项目的美元贷款利率大幅提升，每月的利息金额超过租金收入，因此急需斩仓。
2023年第三季度土地成交情况
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大宗交易
太古地产加速布局上海
据公开报道，8月1日，北京元隆雅图文化传播股份有限公司发布公告，拟与上海海升环盛房地产开发有限公司签署销售框架协议，购买位于上海普陀区真华南路416号中海中心E座6-9F的商品房及车位。其中，商品房面积约7459.44平方米，车位共计20个，标的资产的交易价款合计约3.07亿元。
2023年第三季度，陆家嘴集团有一系列融资操作。8月初，陆家嘴集团挂牌转让上海东袤置业40%股权，转让底价为65.94亿元，披露结束日期为2023年8月29日。及至8月8日，陆家嘴集团发行股份及支付现金购买资产涉及的标的资产就已交割完毕，该集团对上市公司的持股比例由56.42%进一步上升至63.47%。本次重组交易总对价高达133.19亿元，为近年来上市房企重组规模之最。
此外，近两年太古地产在上海的布局加速。继前滩太古里之后，太古地产9月28日宣布再度与陆家嘴集团合作，于上海浦东新区核心地段发展两个全新综合地标项目。太古地产以总价97.0997亿元人民币收购持有上海浦东洋泾地块及前滩21号地块的两家公司的股权。太古地产将持有这两个项目各40%的权益。这两个地块定位为兼具零售、办公及高端住宅等多元功能的大型综合项目。
2023年第三季度上海写字楼市场成交情况
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项目开工建设
在建办公项目稳步推进
中兴城万科雅宾利四期项目
项目东至止园路，西至西藏北路，南至中华新路，北至天通庵路，占地面积4.38万平方米，总建筑面积38.8万平方米，项目总投资约176亿元。项目由超高层办公楼、住宅和综合商业裙房和保障房组成，形成一个向城市连接的开放式街区，垂直混合的多元业态组织，重点导入商贸服务，文化创意，金融服务，餐饮等，兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建成后将成为“新静安”理想生活单元样板社区。
吴淞创新城
吴淞创新城是宝山推进“北转型”和城市更新的重点项目，也是宝山区2023年重大产业项目。特钢区域01-03转型项目用地面积1.09万平方米，总建筑面积近6.7万平方米，规划近150米超高层、高品质研发办公楼；项目联动特钢区域01-02首发地块，定位为宝山高品质的产业总部集聚区、富有吸引力的公共活力空间、具备特色的城市人文景观，成为生产、生活、生态有机融合的示范标杆项目和宝山区产业标杆项目，展现吴淞创新城特钢先行启动区首发地块良好城市形象。
金鼎大型TOD综合体
项目位于浦东新区金桥镇，周边交通便捷，配有轨交12号线和崇明线。占地面积约3.1万平方米，总建筑面积超30万平方米，建筑高度180米，地下四层。项目将建设一站式的生活时尚TOD商业综合广场，融合全新的购物体验，配备高端的总部级甲级写字楼、高端五星级商务酒店，建造高标准绿色可持续建筑，目标取得绿建三星、LEED金、WELL金等多项国内国际绿色认证，打造一个可持续发展的宜居、宜业、宜乐的多功能综合城市空间。
徐家汇中心ITC项目
徐家汇中心ITC项目整体共由华山路地块、恭城路地块、宜山路地块和虹桥路地块4个地块组成，其中主地块虹桥路地块总建筑面积逾70万平方米，分别由2栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米），15层酒店、7层裙房以及6层地下室构成，是徐家汇发挥上海中央活动区功能、打造世界级商圈的标杆项目。
项目总计提供37万平方米的优质办公空间，均以超一流水准打造，已竣工交付的一二期写字楼及A座办公室吸引了万豪、长濑贸易、太平人寿以及阿迪达斯中国总部等大型跨国企业入驻；B座办公楼投用后，更将以优质的租户组合，引领未来的市场投资和发展方向，提升徐家汇的区域品质。位于虹桥路主地块面积超20万平方米的旗舰商场预计于2024年完工，建成后将直驳地铁站，营造全天候购物环境，并将齐聚高端时尚品牌及潮流首店。
嘉华国际上海华泾项目
项目地处徐汇区华泾镇，东至景洪路，南至兴南东路，西至规划绿化、曹联路，北至规划绿化，总建筑面积295348.9平方米。项目依托优越的区域交通条件，将呈现高品质的住宅、办公、酒店及商业多元创新的城市综合体。
展望
2023年第三季度，外资企业租赁活动增多，续租和扩租在内的甲级写字楼租赁成交面积所占比例有望继续提升。不过，全市去化难度仍然存在。预计第四季度，供过于求的市场环境将使全市租金继续承压。另外，今年11月即将举办的“进博会”，预期会刺激上海整体市场，年底或有更为活跃的租赁交易。未来，业主将更加侧重于提供联合办公和定制化产品，以满足客户的多样化和变化的需求，增强自身的市场竞争力。
