近期上海写字楼市场分析
近期上海写字楼市场分析
2023年，在市场新增供应量的影响下，上海办公项目去化难度加大，城市空置率水平攀升。
进入第三季度，随着经济逐步复苏，上海写字楼租赁需求持续回升，外资机构、国内成本控制型企业将进一步刺激租赁市场需求。
项目建设
在建项目加快进度
进入第三季度，陆家嘴、凯德、瑞安办公等企业，均实现多个办公项目竣工落成，同时，在建办公项目进度加快。
数据来源网络
以下是部分项目的进展情况：
1、LuOne凯德晶萃广场办公楼正式启用
该项目为凯德在管商办，共计35层，新增规模约为4.5万平方米。此外，邻近的LuOne凯德晶萃广场也可满足办公楼内员工日常需求。
LuOne凯德晶萃广场办公楼位于上海市黄浦区徐家汇路和马当路交汇处，邻近黄浦区商业中心。目前已进驻的企业租户有互联网企业小红书、新加坡企业发展局等。
2、鸿寿坊即将投入使用
该项目为瑞安办公旗下、位于普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块的商办项目。总建筑面积约8.8万平方米，由两栋甲级办公楼（东塔和西塔）以及里弄商业构成。项目购入时间为2019年11月，总计土地成本为18.6亿元，该项目由瑞安集团开发建设，已通过竣工验收，即将投入使用。
瑞安房地产发展中的办公物业总建筑面积达到161.6万平方米，其在上海办公物业建筑面积为34.7万平方米。其中，太平洋新天地商业中心中办公物业计划于2023年至2024年间分阶段落成；上海鸿寿坊项目2020年下半年展开建筑工程，2023年竣工。
3、前滩四方城项目竣工
该项目由陆家嘴集团运营。项目总建筑面积41万平方米，其中办公面积占18.9万平方米。籍此，上海前滩国际商务区将迎来集办公、商业、酒店于一体的商办综合体项目。
以上三个办公项目即将投入使用，新增28.2万平方米的办公面积。
除了上述办公项目，上半年，瑞安和陆家嘴集团在办公项目建设上的进度加快，如太平洋新天地T1大厦主体结构封顶、潍坊497-02地块项目办公楼主体结构封顶、科学之门西塔320米外立面幕墙封顶等。
供应
市场迎来阶段性调整期
今年下半年，上海写字楼市场供应量预计新增约95.3万平方米，是近10年来的最高水平。从近5年来看，供应量的增速均远超需求量。
由于供求发生变化，写字楼业主展开了新一轮激烈竞争，他们通过提供多种增值服务来吸引租户入驻，包括调整租金、采取较为灵活的租期约定、提供装修补贴等方式。
此前部分企业有扩大办公面积的意愿，但面临租金较高或可供选择的办公楼较为有限等问题。如今，这些企业可以用更低的成本，获得面积更大、位置更好、服务更佳的办公场所。
2023年迎来市场略微复苏，下半年，上海迎来一波商业开业小高潮，一批写字楼项目也即将启动。瑞安鸿寿坊预计于10月开业，龙湖江湾里将于第四季度开业，并招揽抖音集团整体入驻。由此，写字楼市场供需情况将进一步调整。
需求
中低端办公需求扩大
上海的写字楼租赁市场7月进入常态淡季，各区的租赁需求和市场活跃度均呈下行走势。企业选择办公区域，倾向于那些提供多样化办公环境的商业区，以适配企业的各种规模和类型。
写字楼租赁需求区域格局7月表现平稳，浦东依然是需求市场占有率最高的区域，占比为22.92%，环比6月份的数据再次出现增长；闵行的需求市场占有率稳坐第二位，徐汇则升至第三。有7个上榜区域的市场占有率出现增长，其中杨浦的增长幅度最大，市场占有率增至8.33%。榜单中另外3个区的市场占有率则出现下滑，其中，静安的降幅最为显著。
进入第三季度，纵观上海的办公租赁市场，租金为2-4元/㎡·天的办公项目需求占比升至39.87%，仍为整个市场中需求最大的租金段；租金为4-6元/㎡·天的办公项目需求占比升至26.91%；10元/㎡·天以上的高端办公项目需求占比进一步下滑，跌至3.81%，区域需求依然集中在静安。
空置率
去化周期转入中长期
下半年，上海写字楼市场还有约95.3万平方米的新增供应入市，该供应量是近10年来的最高水平。
第三季度以来，上海的非核心区写字楼一直处于空置率高、价格下调的状态，供求开始寻找新的平衡，去化周期转入中长期。国内企业预算吃紧，价格较低、性价比高的写字楼较受欢迎。
不过，业界未预料到的是，近期服务创新型写字楼创造出较高的出租率，租金在板块内不降反升，成为当前市场特例，位于虹桥板块的长三角数字科技创新中心就是一个范例。该项目位于上海虹桥商务区核心区，总建筑面积5.3万平方米，依托虹桥国际开放枢纽和全球数字贸易港规划，打造长三角数字科技创新中心，为上海及长三角数字创意企业提供优越的办公环境和资源链接平台。
此外，与普遍情况不一样的是，具备高度专业水准的写字楼成绩逆势上升。例如，在此次的市场调整中，博荟广场ONE EAST凭借顶级硬件配置和优质运营管理，跃升成为上海写字楼市场的行业标杆之一。作为大中华区首个同时获得 LEED 及Fitwel 三星级认证的项目，即便在空置率普遍走高的2023年上半年，该项目的租赁率突破90%，下半年的表现值得期待。
此外，核心区域甲级写字楼近期也表现活跃，外商企业对上海的投资信心回暖，经营活动加快恢复并扩大。
外资机构不断加大对上海的布局增资，办公空间服务平台外资巨头——WeWork看到了未来的巨大商机。WeWork中国方面表示，将进一步加速本土化创新，满足新经济趋势下企业的各类办公需求。
租金
地标性写字楼租价坚挺
7月上海办公挂牌租金出现下滑走势，环比降幅为3.86%。黄浦区和虹口区租金表现呈两级分化，黄浦区办公租金环比上涨10.43%，虹口区环比下滑11.48%，其他行政区办公租金则变动不大，变动幅度维持在10%以内。
不过，地标性写字楼的租价则表现坚挺。以陆家嘴地标性建筑为例，上海中心大厦日租金为15元/平方米，环球金融中心日租金为13~14元/平方米，金茂大厦日租金为11元/平方米，租价持续稳定。
目前，从主力租户来看，金融和专业服务是办公楼市场的主要业主，互联网企业租户明显减少，教育培训类企业则有复苏趋势。
成交
商办资产交易保留热度
近期，吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者，出售位于上海市虹口区的吉汇大厦。该项目系于2017年6月，从SOHO中国手中以35.73亿元的价格购入。
吉宝置业此次出售的资产，还包括新湾财智中心、张江微电子港3号以及嘉定区的吉宝绿地缤纷城。
展望
“以价换量”成业主短期策略
当前，对于空置率较高的项目和板块，业主仍显得信心不足。全市租金水平持续走低，大部分业主持谨慎态度，因此，“以价换量”、“稳租金强服务”成为业主方短期内的租赁策略。
不过，随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时，内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。
此外，受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。
当前政府主动出击，连续重磅推出产业扶持新政，前所未有地加大海内外招商引资力度，市场也提供了更多元化及灵活的办公空间，这些释放出来的积极信号值得期待。
