2022第四季度上海写字楼市场回顾

在2022年第四季度，市场终于等来了“优化疫情防控，放开经济活动”的政策暖意。

2022年12月，国家卫健委发布公告，将新型冠状病毒肺炎更名为新型冠状病毒感染。经由国务院批准，自2023年1月8日起，解除对新冠感染的甲类传染病预防、控制措施。并优化中外人员往来管理，来华人员在行前48小时进行核酸检测，取消入境后全员核酸检测和集中隔离。

大疫不过三年！自2020年年初疫情爆发，各地开始针对疫情落实管控措施，终于在2023年年初迎来“开放”。

年末的中央经济工作会议已经明确了2023年的重点工作部署，全力拼经济已经成为总基调，突出了稳增长、稳就业、稳物价工作的重要性，核心目的就是要推动经济运行整体好转，大力提振市场信心。在产业政策方面，不仅深处困局的房地产行业迎来了救命的“三支箭”，互联网平台企业也在此次会议被给予了厚望，期待未来平台企业向高精尖技术创新领域发展，能够引领中国发展，创造更多就业，在国际舞台发挥更大的作用。0.

，宏观政策暖风已经吹起，下一阶段就是将细分政策落实到位，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，而这也是重启办公楼市场需求的关键所在。

在过去这一年中，疫情虽多有散发，但商业地产发展总体复苏向上。住宅开发上的受挫，让企业更加客观理性的看待商业地产的发展及变化。如果说过去企业更多是将商业地产作为住开的补充，那么当前则更注重该行业的独立价值。

与此同时，我们也可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展方向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

2022年，上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。2022年，上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。今年二季度，受封控影响，交易跌落明显，三季度，解封后成交有一定程度复苏，四季度伴随防疫政策放开，交易再次受到影响和回落。2022年，上海甲级写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。2022年，上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

全年交易呈现出三个特点：外资成交比重比去年有所扩大，今年封控对内资企业带来一定影响，其新设、扩租需求都有所减少，外资在续租、扩租整体方面交易比重比去年提升。区位来看，六大板块需求表现韧性，新项目推动下“一江一河”成效显著，代表项目如“华润苏河湾中心”、“前滩国际广场”、“星瀚广场”等。行业来看，专业服务、贸易制造及金融为前三行业。专业服务业保持稳定需求，受国内外复杂经济环境影响，律所业务量增加，扩租、搬迁活跃；联合办公（孵化等）仍保持活跃的市场需求，成为新入市项目的主力租户，主要布局上海核心商务区域的陆家嘴、北外滩等板块。贸易制造行业核心外溢搬迁，快消品及奢侈品贸易主要布局南京西路板块，随着火车站、苏河湾今年供应频出，不少快消及奢侈品总部或部分拆分搬迁至静安非核心区。金融行业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块，银行、保险、证券等传统金融行业仍为市场主体

11月22日，晶科能源购买上海虹桥富力中心T3整栋写字楼，成交整栋，办公业态货值为7.07亿。

据了解，虹桥富力中心位于上海市闵行华漕，由上海极富房地产开发有限公司建成，总建筑面积330000平方米，总占地面积74859平方米，共计房屋633户，小区物业公司为广州天力物业发展有限公司。

上海极富房地产开发有限公司成立于2013年1月31日，注册资本2亿元，法定代表人为张宁，主要业务包括房地产开发经营，物业管理，室内装潢，实业投资，销售建筑材料；大股东为富力地产。

万金中心位于七宝生态商务区，由金地商置和万科携手打造的一个以生态独栋办公为主的项目。项目东至航西路，西至航新路，南至新龙路，北至中央绿轴。总占地约3万平，总建筑面积约12万平方，绿化率20%，是由三栋高层办公建筑，以及九栋多层总部办公建筑组成，独栋办公建筑面积为1600-3000㎡。

地处大虹桥七宝生态商务区，毗邻1200亩闵行文化公园，绿化率较高，环境舒适，汇聚9、10号线两条地铁，机场快线一站直达，距离虹桥机场约4.8公里，15分钟可到达，名企云集，目前已入驻企业（茅台、移为通讯、特步、泰州华丽新材料）。

中泰广场项目落址南虹桥商务区、G60科创走廊先导区，紧邻地铁9号线九亭站，区位优势明显、发展潜力巨大。中泰广场在投入使用后，将不断促进九亭区域的商业商务形象、区域产业能级的提升，为G60科创走廊及南虹桥商业区注入新活力。

项目占地面积16051㎡，总建筑面积64687㎡，是由2栋地标式甲级写字楼（标准层约1200㎡）、6栋独栋商办（约800-2100㎡）、Mini Mall商业组成的总部综合体，预计于2023年1初交付投入使用。

计划于2023年初交付使用的中泰广场已经进入了紧锣密鼓的企业进驻签约阶段，截至2022年7月底已有多个总部企业签约进驻，南虹桥商务区总部商办新名片的标杆形象已现雏形。

中国民营企业500强、民营制造业500强、中国电子信息百强企业泰豪公司旗下的泰豪科技股份有限公司（A股代码600590）率先签约进驻中泰广场3号楼12层。泰豪公司以智能电力、军工装备、创意科技、智慧城市为主干产业，在全国多地拥有50余家子公司，产品与解决方案应用于全球100多个国家和地区。泰豪科技进驻中泰广场，核心因素是中泰广场区位优越，中泰广场位于长三角G60科创走廊和大虹桥商务区的交汇处九亭板块，背靠上海科技创新优势资源，承接上海全球科创中心和先进制造功能，辐射江浙皖腹地的枢纽要冲，作为兼具两大国家级战略发展利好的区域，九亭板块未来发展潜力巨大。

招商璀璨城市项目是由招商蛇口和美的集团联袂打造的综合体项目，本文从商办的角度为大家介绍该项目的在售产品。

【五大中心腹地 承接红利辐射】

浦东，上海五大中心承载地，项目位于五大中心（金融中心、贸易中心、科创中心、枢纽中心、航运中心）腹地，坐享发展溢出红利。

友邦人寿发布公告，正式官宣收购上实发展与日本森大厦（MORI）共同开发的北外滩上实中心，预计总投入不超过人民币87亿元，北外滩上实中心该地块占地面积约为23037平方米，规划建筑面积约为126705平方米，总建筑面积约为230568平方米，业态融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态。

上海城投控股股份有限公司公告披露，全资子公司上海城投置地（集团）有限公司拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让所持有的上海高泰房地产开发有限公司36%股权，挂牌价格以不低于经国资评估备案的价格为基础。上海高泰即为铁狮门与上海城投合作开发的尚浦领世项目的尚浦中心部分的项目公司。

尚浦中心、上实中心两大10亿美金级项目能够在年内成交，上海的地产投资市场又会迎来逆市大幅度回温，显示出上海的核心资产强劲的流通性和投资魅力。

2022年办公/研发办公以577.4亿成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通货膨胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%

（*图片源自网络）