2022年第三季度上海写字楼市场回顾

CRG高德量行 CRG高德量行 2022-10-10 13:30 发表于上海

2022年第三季度，在国际环境更趋复杂严峻、国内疫情多散发等诸多阶段性、突发性的超预期因素带来的严重冲击下，三季度经济下行压力明显增大、经济运行出现较大波动。但中国经济经受住了严峻考验。主要经济指标在6月后均有明显改善。

随着疫情影响显著缓解，上海办公楼市场近期显现回暖复苏迹象。未来三年内上海非中央商务区受到新增供应量影响，租赁市场仍竞争激烈，对于此类市场中的业主而言，以更长的租约（约5年至10年）锁定优质客户成为了其突围而出的新思路。

甲级办公楼市场，2022年上半年，多数主要城市办公楼市场在疫情影响下短期承压，租赁需求增长持续放缓，三季度全国主要城市整体净吸纳量较一季度小幅下降。一线城市净吸纳量仅为上季度的一半，市场表现低迷，净吸纳量大幅回落。二线城市市场需求也在疫情影响下有所减弱，净吸纳量呈下滑趋势。在全国整体办公楼市场租赁需求放缓的背景下，金融和TMT行业展现出较强的韧性。新入市的项目面临一定的去化难度，加剧了整体市场的空置压力。租赁需求承压下行，各大城市均录得不同程度的租金下降。

优质零售物业市场，因国内多个城市疫情反复，上半年中国消费市场受到冲击，经济基本面的不稳定导致品配扩张更趋谨慎，国内重点城市零售物业市场活跃度同比显著下滑。但伴随疫情阶段性受控以及促消费政策发力，零售市场三季度出现复苏迹象。租金方面，非核心商圈租金议价弹性增加，带动整体市场租金下行。品牌开始开源节流，优化网络布局，导致购物中心表现两极化。

【成交】

三季度近九成新增供应集中在非核心商务区，空置率上升至22.4%。大宗交易总成交金额约79亿元，环比下降56%，降幅显著。

租赁成交比较活跃的三大行业为专业服务业、TMT及金融等企业，其占比分别为56.9%、19.4%、14%，且租赁面积在2000平方米以上的成交数明显增多。在新成交租赁面积中，七成以上为企业搬迁，多为从核心商务区到新兴商务区的迁址。

【供应与需求】

受疫情影响延迟入市的项目在第三季度逐步交付，新增供应体量上涨，净吸纳量大幅提升，整体市场活跃度得到较大修复。

从写字楼的销售面积来看，前三季度销售面积为70.82万平米，同比下降9.93%。从办公楼市场运行情况来看，截止到9月份，全市新开工面积为304.32万平米，同比上涨27%；竣工面积为176.7万平米，同比上涨18.04%。

随着疫情影响的渐弱，企业对于租赁的决策的信心逐渐增强，预计前期被推迟的租赁需求加速落地。加之政府招商引资等优惠政策的出台，写字楼业主也积极回应行业需求，提出多种租赁优惠政策，并对办公环境和服务进行多元化以增强租户粘性。

全市办公销售总成交面积约25.6万㎡同比下降7.1%。供应方面，仅浦东区和青浦区有新增销售产品入市。成交方面，静安区领跑全市总成交13.4万㎡，成交均价69341元/㎡仅次于黄浦区；其中，位于不夜城板块的中粮天悦壹号和静安苏河湾中心为主力成交项目，两个项目买方均为来自内蒙古的企业。浦东区成交面积位居第二，主要成交项目位于源深洋泾板块。，