2021第四季度上海写字楼市场回顾

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随着新年钟声的敲响,2021已经完结。挥别2021,我们也迎来了崭新的令人期待的2022。从疫情爆发到常态化控制,我国经济也从一开始的动荡到逐步回升再到如今的有诸多亮眼表现。在“双循环”格局下,商业地产随整体消费持续繁荣。而上海,一直是全国商业体最为精彩活跃的城市之一。

 

 

上海写字楼市场在2019年末受疫情等多方影响,成交急速下降。经过两年时间调整,在2021年需求得以大幅释放。2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官,较去年增长2倍,创历史新高。

 

 
 
 

供 应

 

第四季度,由于小范围的突发疫情等因素影响,一些项目推迟入市,上海写字楼市场仅有大宁久光中心完工入市,存量约1,425万平方米。净吸纳量近19万平方米,远远高于去年同期。

 

 
 
 

需 求

 

第四季度,上海写字楼市场虽然新兴商圈租赁活动放缓,但核心商圈依旧活跃,随着一系列国际、国内商贸活动在上海成功举办,医药健康、高端制造、国际物流、国际资产管理等行业在租赁市场中表现更加活跃。其中,专业服务和TMT表现最为活跃,分别占本季度成交的20%和18.3%。金融业紧随其后,约占15.2%。另外,随着市场回暖,联合办公新设需求也有所恢复,一些知名联办品牌通过深化垂直服务,提供全链条运营支持,从承租运营模式积极向服务运营模式转变,以应对未来市场。

 

 

 
 
 

空置率

 

第四季度,上海甲级写字楼空置率有小幅上涨,至约15.1%。但也去年同期相比,则有所下降。

 

 
 
 

租 金

 

第四季度,上海甲级写字楼租金止跌微升,平均租金至约9.5人民币/平方米/天,小幅环比上涨0.85%。

 

 
 
 

成 交

 

第四季度,上海写字楼市场的成交主要以搬迁和扩租为主。

 

从区域来看,2021年上海写字楼中大型成交主要集中在杨浦、陆家嘴、CBD、世博前滩等区域。北外滩、徐汇、虹桥商务区紧随其后,几乎不分上下。从占比来看,因为字节跳动的大规模购买和租赁,杨浦一跃成为了2021年上海写字楼中大型成交最受欢迎的区域,占据了近一半的成交。

 

 

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*本文所统计范围为上海主要甲级写字楼板块,成交面积在2000方以上(包含2000方)的项目,仅统计搬迁、扩租、新设面积,不包含续租。 

 

 
 
 

展 望

 

2021年,社会环境发生一些新的变化,写字楼市场也呈现出与过往不同的发展特征。在房地产密集调控的特殊局势之时,房企面临降负债难题,开发商或将出手非核心商办资产以回笼资金,预计此情形将从年底至明年持续,为投资者带来一定的写字楼投资机会;此外,今年起“碳达峰、碳中和”被正式写入政府工作报告中,“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中,绿色建筑已上升到国家战略高度——对于写字楼开发商而言,打造可持续发展的“绿色楼宇”将是下一步的重点发力方向。

 

 

上海也因地制宜的实施了各类新政新规,进一步优化营商环境。在《上海市服务业发展“十四五”规划》等规划指引下,全市将在“十四五”期间着力构建“一核、两带、三极、多片区”的服务业空间格局,如:依托中心城区服务业集聚发展基础,以现代商务楼宇为主要载体,突出总部经济、楼宇经济和街区经济等等。在政策助力之下,TMT、金融和医药等诸多行业发展预期较佳,有望为写字楼市场带来强劲且持续的租赁或投资需求。

 

2022年,上海预计将有约149万平方米高质量项目完工入市,未来更加精细化的城市规划、更加完善的营商环境都将为企业进驻各商圈提供有利条件。鉴于旺盛的租赁需求和未来预期高质量办公项目的完成,预计明年上海核心区域的平均租金可能将有所上涨。

 

 

此外,2022年“元宇宙”商业将正式进入研发与发展阶段,在未来更多商业中心与品牌会选择通过“元宇宙”元素增加消费者体验感。为响应绿色低碳,未来商业中心与品牌向“低碳、绿色、环保、可持续”所发展,给明年商业趋势带来的新思考。

 

(*图片源自网络)

 

 

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创建时间:2022-02-10
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